Luis Sáenz, de Urbana Perú: «El crecimiento vertical en Lima enfrenta retos y oportunidades»
El ejecutivo analiza cómo la falta de suelo, la normativa urbana y la demanda habitacional están moldeando el futuro de los proyectos verticales en la capital, así como los distritos con mayor potencial hacia 2040.
La capital peruana se está transformando hacia arriba. La falta de terrenos disponibles, la presión de la demanda habitacional y normas que incentivan proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) han acelerado el crecimiento vertical en distritos estratégicos de Lima. Pero la altura trae consigo nuevos desafíos: normativas más exigentes, límites de infraestructura, resistencia vecinal y la necesidad de planificar una ciudad sostenible.
En diálogo con EYNG, Luis Sáenz, subgerente comercial de Urbana Perú, explica cómo se está configurando esta nueva etapa del desarrollo inmobiliario, qué distritos ofrecen mayor potencial y qué tendencias definirán el futuro de la urbe hacia 2040.
¿Qué está impulsando el crecimiento vertical en Lima en este momento?
La alta demanda de vivienda, la escasez de suelo urbano y normativas como la Ley de Vivienda de Interés Social (VIS) vienen promoviendo construcciones más altas en distritos céntricos.
¿Cuáles son los principales retos para desarrollar proyectos de mayor altura?
Existen restricciones normativas vinculadas al riesgo sísmico, limitaciones en la capacidad de los servicios públicos y, en muchos casos, resistencia vecinal frente a los cambios en el entorno urbano.
¿Qué distritos tienen más potencial para seguir creciendo hacia arriba?
Magdalena del Mar, Santiago de Surco, Surquillo y San Miguel destacan por su ubicación estratégica, su infraestructura moderna y la fuerte demanda inmobiliaria que presentan.
¿Existen zonas que ya alcanzaron su límite de densidad viable?
Sí. Distritos del centro-norte, como el Cercado de Lima, La Victoria y varias zonas de Lima Norte, ya registran una alta densidad poblacional y un proceso intensivo de urbanización que limita su capacidad de seguir creciendo verticalmente.
¿La infraestructura de Lima está preparada para soportar edificios más altos?
La infraestructura está en proceso de adaptación. Hoy se requieren estudios geotécnicos más detallados, cimentaciones reforzadas y un estricto cumplimiento de normas sísmicas. Sin embargo, la planificación urbana todavía enfrenta desafíos para sostener este crecimiento.
¿Qué tendencias de diseño y uso de espacios están marcando los proyectos verticales?
Los edificios de altura están incorporando cada vez más espacios comunes como gimnasios, áreas verdes, zonas pet friendly y coworking. También destacan la eficiencia energética con certificaciones como EDGE, diseños ecoamigables y multifuncionales, así como equipamientos más completos: gas, cocinas y hornos empotrados, campanas, chapas de seguridad y circuitos cerrados de vigilancia.
¿Cómo está cambiando el perfil de quienes compran o alquilan en edificios de altura?
Hoy predominan los Millennials y la Generación X, que concentran el 83% del mercado. Muchos pasan de ser arrendatarios a propietarios, y priorizan la conectividad, la sostenibilidad y el acceso a servicios modernos.
¿Qué ajustes normativos o políticas públicas impulsarían un crecimiento vertical sostenible?
Tomando como base el PlanMet 2040 aprobado por la Municipalidad Metropolitana, se plantean lineamientos claros para un desarrollo urbano más equilibrado y sostenible. Entre ellos destacan:
- Zonificación policéntrica, que organiza Lima en varias centralidades interrelacionadas (Norte, Centro, Este, Sur y Balnearios del Sur). Este modelo busca descentralizar servicios, empleo e infraestructura, generando un desarrollo más balanceado y reduciendo la presión sobre áreas ya saturadas.
- Infraestructura intermodal de transporte, que integra distintos sistemas (vías, metro, teleféricos, transporte acuático y ferroviario) con el objetivo de mejorar la conectividad entre centralidades y facilitar el acceso a servicios y oportunidades.
- Normas de desarrollo urbano sostenible, que establecen principios para el uso eficiente y equitativo del suelo, la conservación del patrimonio cultural y natural, y la integración de criterios de inclusión social, interculturalidad y equidad intergeneracional en la gestión urbana.
- Coordinación entre municipios y el gobierno central, fundamental para implementar de manera articulada los proyectos metropolitanos y garantizar la continuidad de las políticas públicas a largo plazo.
En conjunto, estas medidas permitirán que el crecimiento vertical no solo sea viable desde el punto de vista constructivo, sino que también aporte a una ciudad más ordenada, inclusiva y resiliente.
