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Pensión inmobiliaria para los afiliados a las AFP y ONP… ¿por qué no?

"Pensión inmobiliaria" podría constituirse en un producto mucho más rentable y seguro para los afiliados en comparación a las bajas pensiones que reciben o recibirán de los fondos de pensiones.

Marzo del 2021.- Nuevamente el Congreso de la República arremete contra el Sistema Privado de Pensiones (SPP). Son constantes los proyectos de ley que buscan devolver los fondos a los aportantes. Las razones, entre nuevas y recurrentes son la crisis económica generada por la COVID-19, el aumento del desempleo; una mala administración que genera utilidades siempre para las AFP, pero no en todos los años para los afiliados; y, finalmente, y, principalmente, por no generar una pensión digna a los jubilados.

Sobre las pensiones que reciben las aportantes al final de su vida laboral, concuerdo en que son bajas en general e indignas en muchos casos. Ello no debería sorprender. Ya en 2015, el premio Nobel de Economía 2001, Joseph Stiglitz, dijo en Chile que ese país debería estar preocupado por su sistema privado de pensiones, debido a la baja cobertura y nivel de pensiones que ofrece. Y eso que los chilenos tienen un ingreso per cápita mayor mucho mayor que los peruanos, lo que quiere decir que, en promedio, aportan más.

Discrepo con Stiglitz, si me permiten, respecto a la cobertura, pues de ello no debería depender la rentabilidad del sistema privado de pensiones. El punto son los aportes, la rentabilidad que generan y cómo hacen las  AFP que esta rentabilidad asegure una pensión digna.

Otra fuente. En el 2014, tuve la oportunidad de conversar con Thomas J. Sargent, premio Nobel de Economía 2011, durante su visita a Cusco. Lo trajo la Asociación de Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones del Perú (AAFP) como expositor principal del XII Seminario Internacional de la Federación Internacional de Administradoras de Fondos de Pensiones (FIAP). Sargent me comentó, en aquella ocasión, que los aportantes estaban condenados, en su mayoría, a recibir pensiones bajas porque el porcentaje de aporte respecto al sueldo también lo era (12%). “Para recibir una pensión digna el aporte mensual del trabajador debería ser superior al 15%“, me dijo. Pero, claro, lograr ese ajuste hacia arriba con el bajo nivel de sueldos de América Latina en general es imposible.

«(En los fondos del SPP) tenemos una rentabilidad nominal de alrededor de 11% desde el inicio del sistema y descontando la inflación». Elio Sánchez, SBS.

Rentabilidad del SPP

En diciembre pasado, el superintendente adjunto de AFP de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP, Elio Sánchez, informó que los fondos del SPP han registrado, desde su creación hasta la fecha, una rentabilidad nominal de 11%.

“(En los fondos del sistema privado) tenemos una rentabilidad nominal de alrededor de 11% si consideramos desde el inicio del sistema y descontando la inflación de casi 7% en este periodo”, dijo a la agencia Andina.

Dicha cifra revela el por qué de las bajas pensiones: bajos aportes, baja rentabilidad = bajas pensiones.

«El promedio de las pensiones en el SPP estaría por debajo de los S/ 440». Walter Otiniano, economista

Según un análisis realizado por el economista Walter Otiniano -presentado en noviembre pasado ante la Comisión de Reforma de Pensiones del Congreso-, el promedio de las pensiones en el SPP estaría por debajo de los S/ 440 (unos US$ 120 al tipo de cambio de S/ 3,65 por dólar), considerando que el promedio del sueldo del afiliado sea de S/ 2.283, cotice por lo menos durante 22 años, y que la rentabilidad anual sea de 4%.

Agrega Walter Otiniano que, si la variable ingresos es menor y se considera que la persona apenas percibe el sueldo mínimo (S/ 930), la pensión en la AFP sería de solo S/ 160, es decir, unos US$ 43,8 en promedio. De acuerdo al economista, el 25% de la población podría percibir este monto, salvo quienes están afiliados a la ONP, que independientemente del salario, aportando por 20 años obtienen una pensión mínima es de S/ 500.

Queda claro entonces el punto del por qué de tantos cuestionamientos al SPP. Las pensiones son bajas y las AFP no han encontrado una fórmula que cambie la situación. Les propongo una.

Pensión inmobiliaria

El sector inmobiliario en el Perú se ha consolidado como una de las mejores alternativas para invertir, más aún en épocas de crisis e inestabilidad económica como las que vivimos actualmente por causa de la pandemia de la COVID-19.

«Pensión inmobiliaria» podría constituirse en un producto mucho más rentable y seguro para los afiliados en comparación a las bajas pensiones que reciben o recibirán de los fondos de pensiones.

«La rentabilidad anual estimada de una propiedad en Lima fluctúa entre el 5% y 6,5%”, dice Diego Abarca, gerente de la inmobiliaria Paz Centenario. «Se trata de una rentabilidad mucho más alta que las que, por ejemplo, ofrece una entidad financiera por un depósito a plazo fijo, porque es mucho menor. Además, Lima es una plaza mucho más atractiva con respecto a otras capitales de países con economías similares, como Chile o Colombia, pues el precio promedio del metro cuadrado limeño representa en promedio el 70% del precio en comparación con Santiago de Chile o Bogotá”.

En ese sentido, Abarca resalta que el precio por metro cuadrado en Lima es todavía muy barato. “Eso quiere decir que si una persona decide invertir actualmente en una propiedad tendrá una plusvalía asegurada en los próximos años. Sin duda, es un momento sólido para invertir en una propiedad», resalta.

No obstante, más allá del momento, invertir en terrenos y/o inmuebles tiene una rentabilidad segura y a todas luces mayor a la que hoy en día genera el actual sistema privado de pensiones.

Ojo, con ello no quiero decir o sugerir que las AFP desaparezcan. Pero sí que diversifiquen su oferta con un producto que podrían llamar “Pensión Inmobiliaria”. ¿Cómo funcionaría? Lo explico a continuación

Una persona comienza, en promedio, su vida laboral a los 22 años. Si ingresa a planilla privada o a la del Estado, a través de la ONP –sí, esta propuesta también aplica para el Sistema Nacional de Pensiones–, en los primeros años de aporte podría acumular un fondo que sirva para otorgar una cuota inicial para adquirir, a través de la AFP y un crédito bancario a una tasa preferencial, un terreno o propiedad en el Perú. Las cuotas mensuales de la hipoteca de esta propiedad, que no puede ser traspasada hasta que el aportante cumpla la edad de jubilación, se pagarían a través de los aportes que hoy el aportante entrega a las AFP. Este sistema también aplicaría para todas las personas que ya cuentan con varios años en el sistema pensionario.

Beneficios de “Pensión Inmobiliaria”

Los beneficios de Pensión Inmobiliaria son varios y van a la vena de los aportantes:

  • Bajo el principio de que una propiedad no se deprecia, sus aportes irán a un inmueble o terreno que va a generar una plusvalía asegurada en los próximos años. Mucho mayor que las que en promedio ha generado el actual sistema de las AFP. “El que invierte en tierra rara vez pierde, al contrario, siempre gana”, me dijo al respecto hace poco más de una década el líder de uno de los conglomerados más grandes del Perú. “Mi familia hizo fortuna invirtiendo en tierra”.
  • La propiedad obtenida a través del Pensión Inmobiliaria ­–y que reitero, no se puede vender hasta que el aportante cumpla la edad de jubilación–, puede generar una renta paralela para el aportante, si es que es alquilada. O, ahorrarle, incluso, el pago de alquiler de una vivienda al ocuparla.
  • ¿Por qué no pensar que el aportante al término de su etapa laboral pueda contar con dos o tres inmuebles producto de su ahorro previsional? No es imposible teniendo en cuenta que la vida laboral dura unos 40 años.
  • Este sistema generaría un shock de inversión inmobiliaria y la dinamización de créditos hipotecarios que crearían un círculo virtuoso para la economía peruana. Más inversión inmobiliaria y más empleo, sin duda.

¿Qué les parece la propuesta? Hay muchas cosas de seguro que perfeccionar para lograr un producto redondo en cuanto a beneficios para los aportantes. No obstante, la idea está ahí y estoy seguro de que funcionaría.

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Fernando Chevarría

Director de EYNG - Estrategias y Negocios. Comunicador con más de 20 años de experiencia en medios líderes como RPP, El Comercio y Canal N, en el Perú; y El Economista (España); y fue director de la edición internacional de América Economía. Posee una especialización en Periodismo Económico Financiero por la Universidad de Columbia (Nueva York) y un MBA por la Universidad de Barcelona (España). Es experto en comunicación estratégica y director fundador de Perú Content Lab, agencia de gestión de contenidos, estrategia digital y social listening.

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